Berlin. Bare utsikten er verdt tre til fire ganger den leien Claudia Rusch betaler. Fra leiligheten på toppen av den typiske 1890-tallsgården i bydel Prenzlauer Berg kan blikket både hvile og vandre. Man har fritt utsyn til fjernsynstårnet på Alexanderplatz, til det teglstensrøde Rådhustårnet og den karakteristiske domkirke-kuppelen, og ned på parken rett foran huset. Hun bor midt mellom Schönhauser Allee og Rosenthaler Platz.

Til huseiers forargelse sitter den bohemaktige kvinnen i midten av førtiårene på en 15 år gammel leiekontrakt og har siden innflyttingen vært del av et såkalt «bymiljøbevaringsprogram» som inntil nå har sikret forfatteren fordelaktige leiebetingelser. Bare de variable kostnadene gir utleier mulighet til å kapitalisere på den nå høyst attraktive adressen: 

«Jeg betaler tre ganger så mye for vann, det dobbelte for strøm, og jeg har absurde fyringsutgifter», sier Claudia oppgitt på det romslige kjøkkenet mens hun stumper sigaretten og strekker ut armen etter en bunke papirer. Der finner hun frem et brev fra Berlins leietagerforening og forteller at hun i likhet med flertallet av beboerne i huset, ligger i en rettstvist med utleier om de løpende utgiftene. «Vi må passe veldig nøye på å gjøre alt korrekt.»

«Så fort de har en grunn til å kaste oss ut, gjør de det», sier kvinnen som har bodd hele livet i Prenzlauer Berg, fra bydelen var et nedkjørt og rufsete tilholdssted for «asosiale» husokkupanter, opposisjonelle og kunstnertyper under DDRs siste fase.

Den ene gården etter den andre er blitt pusset opp etter alle kunstens regler, og i takt med denne utviklingen har trykket på dem med lave inntekter bare økt. 

Den tiden er forlengst forbi. Den ene gården etter den andre er blitt pusset opp etter alle kunstens regler, og i takt med denne utviklingen har trykket på dem med lave inntekter bare økt. Kjæresten til Claudia, som bor et kvartal unna, har måttet fremleie de to rommene i leiligheten sin til kontor og har selv flyttet inn på kjøkkenet, forteller hun. Selv har hun ikke barn, men alle hun kjenner som har fått barn de siste årene, har ikke maktet å finne noe større i Prenzlauer Berg eller andre sentrale bydeler og derfor måttet flytte helt til utkanten av byen.

Særlig én gruppe savner forfatteren i områdets demografiske typegalleri: «Det finnes rett og slett ingen eldre mennesker her lenger», sier hun. Vellykkede og velkledde mennesker i første halvdel av livet, derimot, med karrière, barn og presise forestillinger om urban identitet, dem kryr det av.

Mur til besvær. Det er de klassiske bymiljøene fra rundt forrige århundreskifte disse forestillingene projiseres på. En av dem som har spesialisert seg på å utvikle denne bygningsmassen, er Rainer Bahr. At det skulle ta tid før mange av disse sentrale kvartalene ble bestselgere på boligmarkedet, overrasker ikke eiendomsutvikleren med kontor et steinkast fra leiligheten til Claudia Rusch. «Normalt er sentrum i en by det mest attraktive strøket, men det var ikke tilfellet i det delte Berlin. Her gikk grensen midt i byen», sier han.

Områdene på hver side av muren utgjorde en utkant, og denne utkanten fikk fort en egen sosialdemografisk profil. «De befolkningsskjiktene som man ikke ville ha i byen, dem plasserte man opptil muren», forklarer Bahr. Om det var «asosiale» i Prenzlauer Berg eller trygdemottagere og tyrkiske gjestearbeidere i Kreuzberg: langs muren hadde man både avstand til og bedre oversikt over dem.

Da muren falt og byen ble gjenforent, kunne eiendomsutviklere kjøpe seg inn for en billig penge i bygningsmiljøer med stort potensial. Men det var altså ett problem: «Man var jo konfrontert med befolkningsgrupper som man slett ikke vil ha der når man vil skape førsteklasses bomiljøer», sier Bahr. Det har ifølge nestoren i Berlins eiendomsbransje mange steder tatt over 20 år før man i tilstrekkelig grad har fått faset ut de befolkningsgruppene man arvet etter murens fall, til at disse adressene har fått riktig appell hos de kjøpesterke.

Til definisjonen av gentrifisering; fortrengningen av en befolkning med lavere status gjennom en befolkning med høyere status, ledsaget av en byggeteknisk, estetisk og funksjonell oppgradering av området, er få steder så treffende som Prenzlauer Berg.

Fortrengningsspiral. «Det er å forvente at samtlige bydeler i Berlin med klassisk bebyggelse fra forrige århundreskifte vil gentrifiseres fullt og helt», sier Ilse Helbrecht. Forfatteren av boken «Gentrifizierung in Berlin – Verdrängungsprozesse und Bleibe-strategien» spår at de med lav og ustabil inntekt vil for-trenges til boligblokk-reservater i byens utkanter.

For fortrengningsprosessene er langt sterkere enn de strategiene beboerne tyr til for å kunne bli, forteller professoren i sosialgeografi: «Oppgraderingsspiralen dekker nå hele området innenfor S-Bahn-ringen», sier hun og lar pekefingeren gli over et kart som viser den ringformede togtraseen som spiller en nøkkelrolle i Berlins kollektivtrafikk og skiller indre fra ytre by.

Om fortrengningsprosessen ikke lar seg stoppe av kreativ fremleie av rom og av retrett til mindre leiligheter i nabolaget, eller, som på et fåtall steder, av hardnakket husokkupasjon, lar den seg heller ikke stoppe av en jernbanetrasé. Bydelen med høyest økning i leieprisene i 2015, Rummelsburg (18 prosent), ligger rett utenfor den viktige persontrafikkåren.

I Berlin, som med 85 prosent leietagerandel bare har Leipzig over seg på den tyske statistikken, har prisene de siste fem årene steget med 49 prosent i gjennomsnitt. Også i bydeler med et tradisjonelt dårlig rykte, som migrantmiljø-pregede Neukölln, har prisstigningen heller ikke latt vente på seg.

Siden 2007 er det blitt 73 prosent dyrere å bo i den stadig mer hippe bydelen, i enkelte kvartaler dobbelt så dyrt. 

Siden 2007 er det blitt 73 prosent dyrere å bo i den stadig mer hippe bydelen, i enkelte kvartaler dobbelt så dyrt. Samme tall gjelder også for mer sentrale Friedrichshain/Kreuzberg, noe som på enkelte adresser har ført til leiepriser på nivå med München, altså helt i Tyskland-toppen. Gjennomsnittsleien i denne bydelen har mellom 2007 og 2016 økt fra 5,9 til 10,1 euro/m².

Konsekvensen er at stadig flere innfødte berlinere fortrenges til utkanten, mens et kjøpesterkt publikum fra andre deler av landet og fra Europa forøvrig klarer å manøvrere seg inn på det sentrums-nære boligmarkedet. Den såkalte leieprisbremsen, en regulerende mekanisme som på initiativ fra Berlin ble innført i hovedstaden og i de fleste tyske delstatene i 2015, har enn så lenge hjulpet lite på situasjonen. I hovedstaden, i Hamburg, München og i Frankfurt lå mellom 67 og 95 prosent av de annonserte leilighetene i fjor fortsatt over de fastsatte maksgrensene: «Svakheten ved ordningen er at det er leietager som må klage inn utleier» sier Helbrecht.

«Det er noe mange naturlig nok kvier seg for.»

Subsidiesluk møter konkursbo. Det forente Berlin arvet raskt det visumfrie Vest-Berlins image som «åpen by» og den romantiske auraen fra Weimarrepublikkens hovedstad som et sted hvor enhver usjenert kunne utfolde sin identitet. Og en tilsvarende mulighet til å bo usedvanlig billig i en europeisk storby fantes ikke noe annet sted i Europa og muliggjorde derfor et sosialt og sub-kulturelt mangfold uten like.

Dette frigjørende identitetsprosjektet var én komponent i den kunstige «hypen» som Helbrecht mener la seg over den gjenforente byen. Altfor store forhåpninger ble snart erstattet av en edrueliggjøring: «Man skjønte at noe som er blitt skakkjørt i løpet av nesten femti år, ikke kan fikses på fem», sier hun.

Da Øst- og Vest-Berlin ble gjenforent, var det nød og elendighet som giftet seg: «Vest-Berlin var en fullsubsidiert by, som på ingen måte var levedyktig – en enklave i DDR», forklarer Helbrecht og forteller at folk som flyttet hit fikk et eget tilskudd fra den vesttyske staten. Den lille industrien som fantes, var like lite fungerende og konkurransedyktig som den i Øst-Berlin, hovedstaden i et sosialistisk konkursbo.

For da Øst- og Vest-Berlin ble gjenforent, var det nød og elendighet som giftet seg: «Vest-Berlin var en fullsubsidiert by, som på ingen måte var levedyktig – en enklave i DDR», forklarer Helbrecht og forteller at folk som flyttet hit fikk et eget tilskudd fra den vesttyske staten. Den lille industrien som fantes, var like lite fungerende og konkurransedyktig som den i Øst-Berlin, hovedstaden i et sosialistisk konkursbo.

To parallelle og omtrent like trege og ineffektive forvaltningsapparater skulle altså fusjoneres. Én av satsingene til de nye myndighetene var en overoptimistisk boligbygging utover på 1990-tallet. Resultatet var 100 000 tomme leiligheter. Snarere enn å bli et «blomstrende landskap» – bildet daværende forbundskansler Helmut Kohl projiserte på Berlin og de nye delstatene i øst – befestet den gjenforente byen seg som en av den nye Forbundsrepublikkens fattigdomshovedsteder. 

Da utviklingen på boligmarkedet snudde radikalt omtrent et tiår senere, ble denne posisjonen bare sementert: Andelen sosialhjelpmottakere utgjør fortsatt rekordhøye 20 prosent av befolkningen, hvert tredje barn vokser opp i en husholdning som ikke klarer seg på egen hånd, og andelen arbeidsledige er blant de høyeste i Tyskland.

I tillegg til de som lever på offentlige ytelser, kommer de rundt 20 prosentene som kan til-ordnes «det kreative prekariatet»: Selvstendig næringsdrivende innenfor diverse gründervirksomheter eller kultursektoren i vid forstand, det vil si sysselsatte med en gjennomsnittlig årlig bruttoinntekt på rundt 18 000 euro.

Med andre ord: 40 prosent av byens befolkning har en svært lav kjøpekraft og kan i stadig mindre grad hevde seg på et leiemarked som nå boomer som aldri før.

«Dette er en situasjon vi ikke finner noe annet sted i Europa», sier Helbrecht om en dynamikk som rommer mye konflikt: «Det er en urovekkende situasjon.» 

Protestbevegelse. Denne situasjonen står Fatma Cakmak midt oppi. «For ti år siden var eierne glade for alle sosisalhjelpmottagerne de kunne få», sier kvinnen av tyrkisk avstamming i slutten av førtiårene foran et sammensnekret skur like ved en av utgangene til T-banestasjon-en Kottbusser Tor i Kreuzberg. «Ingen ville bo her», forklarer hun omringet av de grå-futuristiske 70-tallsblokkene.

Men nå er situasjonen en annen: Stadig flere med bedre kjøpekraft verdsetter den sentrale beliggenheten. «Eierne gjør nå det de kan for å drive ut de som bor her», sier kvinnen som var med på å grunnlegge Kotti und Co, et nettverk av aktivister, advokater og engasjerte beboere. «Lykkes de, kan de glatt ta 300 euro mer i måneden».

Sosialboligene rundt T-banestasjonen ble reist på 1970-tallet, av private utbyggere på offentlig oppdrag, med 30–40 års bindingstid. Nå er de ikke lenger forbeholdt mottagere av forskjellige former for kommunale bidrag, men kan leies ut til markedspris. Kotti und Co protesterer mot denne dramatiske markedsutsett-ingen i et område av bydel Kreuzberg som inntil nylig fortsatt befant seg i gentrifiseringsprosessens blindsone.

Gecicondo, et tyrkisk begrep som betyr uoffisiell eller illegal bosetning, er det ironiske navnet Fatma og medaktivistene har gitt den uformelle kommandosentralen sin i skuret. Her tilbys beboerne rådgivning og gratis juridisk bistand, i tillegg til at kafé-hjørnet med en håndfull stoler er blitt et populært lavterskelforum hvor beboere kan lufte usikkerhet, frustrasjon og fortvilelse.

Solgte på bunn. Som resultat av fusjonen mellom Øst- og Vest-Berlin ble den nye byadministrasjonen sittende på en stor eiendomsportefølje, bestående av subsidierte leiegårder i Vest-Berlin og en stor bygningsmasse av svært varierende kvalitet i Øst-Berlin.

Samtidig ble det bygget tusenvis av nye leiligheter før en edrueliggjøring satte inn da vekstvisjonene for den nygamle storbyen falmet, og tilbudet langt oversteg etterspørselen. Behovet for sosialboliger hadde i mellomtiden forsvunnet fordi man uansett ikke kunne underby de rekordlave leieprisene på det frie markedet.

Da markedet altså var på bunnen, begynte den nye tyske del-staten Berlin å selge en betydelig del av disse eiendommene.

En stor feil, ifølge Ilse Helbrecht, som kan fortelle at noen av disse boligkompleksene i dag er verdt det tidobbelte av det de var den gang.

«Det tragiske er at de private aktørene nå kan skumme fløten av billighandelen, mens myndighetene i en høyprisfase må kjøpe eller bygge nytt. Selv solgte de unna for knapper og glansbilder», sier sosialgeografi-professoren.

Med mellom 40 000 og 60 000 netto innflyttere i året er Berlin ventet å vippe over 4 millioners-grensen i 2030. For å holde tritt med innbyggerveksten trengs det minst 20 000 nye leiligheter årlig. I 2015 ble det bygget bare snaue 11 000. Den nye byregjeringen, en rød-rød-grønn koalisjon mellom SPD, Die Linke og Die Grünen, har lovet bot og bedring i form av en forbedret leieprisbrems, større sosiale krav til private utbyggere og 55 000 nye leiligheter i offentlig regi innen 2021.

Det behøves sårt skal ikke det sosiale mangfoldet, som er så typisk for Berlin, gå tapt.