Mer gjeld. Boligprisene har steget i snart tyve år. Vi har aldri hatt mer gjeld. Vi har aldri følt oss rikere.

På kort sikt er det etterspørselen som bestemmer boligprisene – en bolig skal selges, og alle byr over hverandre i konkurranse om å få den. På lang sikt er det fritt frem å bygge nytt og kjøpe tomt. Skal boligprisen forbli mer enn doblet, må derfor byggekostnaden og tomteprisen ha steget dramatisk og blitt permanent høyere. Ingen deler er tilfellet. Byggekostnader fulgte inflasjonen frem til år 2000, og har siden da bare økt 20 prosent utover det.

Doblet prisen. Hvis offentlige krav gjorde nybygg veldig mye dyrere enn før, skulle nybyggingstempoet falt, siden det ikke ville lønne seg å bygge nytt. Tomteknappheten burde forverret seg – og tomteprisene økt – sakte ettersom vi bygget, og ikke plutselig blitt et problem de siste årene. Og kanskje viktigst: Byggeaktiviteten økte i snitt med 4,5 prosent i året utover 90-tallet og helt frem til finanskrisen i 2007. Det er et tegn på at boligprisen er høyere enn de langsiktige kostnadene. Det viser også at det går an å finne stadig flere tomter.

For ytterligere å vurdere om det kan være tomteknapphet, kan vi se på Oslo, der «alle vil bo» og byvekst stoppes av markagrensen. Selv her klarte byggesektoren å fullføre fire ganger så mange boliger i 2008 som i 2000. Tomter til 20 000 boliger, ferdig regulert for boligbygging, ligger klare til bygging. Og hadde vi hatt samme botetthet innenfor Ring 3 som det er i Paris (en storby, som Oslo, uten særlig høyhus), ville vi kunne bosatt en million bare der.

Hvorfor fortsetter da prisveksten? Vårt svar har to deler – som vi kan kalle prisvekst og boble.

Prisvekst. På begynnelsen av 90-tallet økte etterspørselen etter bolig, noe som dro prisene opp. Vi ble vant til lavere rente (den falt fra 14 til åtte prosent, og deretter videre ned til rundt fire). Med lav rente blir lån billigere, så vi låner mer og kjøper mer bolig enn før. Vi hadde lav ledighet og god reallønnsvekst og følte oss trygge på vår økonomiske fremtid. De siste fem årene har etterspørselen også økt på grunn av høy befolkningsvekst.

Ønsket om mer bolig gjorde at tilbudssiden reagerte kraftig: Da finanskrisen kom, jobbet bygg- og anleggsbransjen på dobbelt så mange boliger i året som de gjorde tidlig på 90-tallet. Bare siden 2000 hadde antall ansatte i byggebransjen økt med 25 prosent. Prispress hadde gjort norske byggekostnader blant de dyreste i Europa. Og dette er viktig: At byggeaktiviteten øker, viser at de generelle boligprisene er høyere enn kostnadene ved nybygging. Og det er nettopp ved å bygge stadig mer at bransjen drar prisene nedover på sikt.

Boblen. Etterhvert blir boligprisvekst det «normale». «Alle» tror den skal fortsette, og «alle» kjenner noen som har tjent godt på boligkjøp. Det «lønner seg å investere i bolig», sier man, man «tjener på å ha mye lån». Og så lenge prisene stiger, lån er subsidiert, og prisgevinst er skattefri, blir sparing i bolig raskt gunstigere enn både bank og fond. Rentene du betaler etter skatt på en lånt krone, blir lavere enn den skattefrie prisgevinsten du får på boligen du brukte kronen på. Dess dyrere bolig og høyere lån, dess bedre avkastning på egenkapitalen. Og etterhvert kan du selge gamleboligen og bruke prisgevinsten som egenkapital på en ny og enda dyrere en.

Utover 2000-tallet bytter folk bolig dobbelt så ofte som på 90-tallet.

Dette er «boblen»: Selvforsterkende prisvekst. Siden man forventer å tjene på prisvekst er man villig til å by mer når man skal kjøpe bolig («det er jo en investering …»), og ved at «alle» på den måten byr mer, skaper de dermed nettopp den prisstigningen de trodde på.

Mekanismen virker gjennom økende gjeld. Uten gjeld kan boligverdien din øke med 100 000, og du har fortsatt ikke råd til noe dyrere enn du allerede har. Har du derimot 90 prosent lånefinansiering, vil en prisstigning på 100 000 gjøre at du kan selge og bruke gevinsten til å ta opp 900 000 mer i lån. Prisstigningen blir egenkapital på et større lån og mates tilbake i boligmarkedet der prisene jages videre opp. Tall fra SSB viser at brutto husholdningsgjeld er tredoblet fra bunnivået i 1993. Snittgjeld pr. voksne innbygger er mer enn doblet til over 500 000. Det er en tredjedel færre gjeldfrie husholdninger, mens andelen husholdninger med over tre ganger sin inntekt i gjeld er nesten tredoblet.

Pyramidespill. Denne «ekstraetterspørselen» holdes oppe av troen på prisvekst. Den gjør prisoppgangen brattere og høyere, og prisnedgangen hurtigere og kraftigere. Når prisfallet kommer, spiser det opp egenkapitalen og etterlater seg gjelden. Da er det et problem når Dagbladet fremmer spekulasjon og skriver «Boligprisene stiger» og «Nå gjør du boligkupp» i samme forsidesak. Og direkte uansvarlig når VG forteller en enslig, barnløs lønnstager at svaret på «Så mye kan du låne» er «minst» fire ganger inntekten.

Som i et pyramidespill har vi satset lånte penger på en bolig i troen på at andre vil låne enda mer for å kjøpe den av oss om noen år, til priser enda lengre unna kostnaden ved å bygge nytt. Det går ikke på sikt. Etterspør vi bolig, får vi ikke høy avkastning og trygg fremtid. Vi får, til slutt, mer bolig. Og vi får, til slutt, omtrent det gamle prisnivået.

«Som i et pyramidespill har vi satset lånte penger på en bolig i troen på at andre vil låne enda mer for å kjøpe den av oss om noen år.»

Vi kan ikke si når det vil snu (ett år? fem? ti?) eller hvor brå nedgangen blir. Men høye boligpriser står på den politiske agendaen, og fremover ser vi for oss høyere renter, vedvarende høy boligbygging, økt omreguleringstakt, utbygging av infrastruktur, og en bremsing av gjeldsveksten. Realprisene må trolig ned med over 50 prosent, og politikerne må gjøre dette med minst mulig smerte.

Første skritt er å innrømme at vi har et problem.

Omarbeidet versjon av kronikk publisert første gang i Aftenposten 9. mai 2011.

Boligboble? Neppe.

Godt arbeidsmarked, sterk befolkningsvekst og lav bolig bygging har sørget for prisveksten i boligmarkedet.

REPLIKK / KJELL SENNESET, Sjeføkonom, Prognosesenteret AS

Lite treffende. På kronikkplass i Aftenposten 9. mai kommer forsker Ole Røgeberg og doktorgradsstipendiat Morten Josefsen med noen lite treffende betraktninger om det norske boligmarkedet. Innlegget bærer preg av feilaktig bruk av statistikk og mangelfull innsikt i hvordan tilbudssiden i boligmarkedet fungerer. Dette siste demonstreres ved at de åpenbart mener at boligprodusentene knapt støter på flaskehalser når de skal ut og bygge boliger. Dermed kan de også avvise at veksten i boligprisene de siste årene skyldes lav boligbygging på grunn av slike flaskehalser. Veksten skyldes isteden det som ifølge overskriften på innlegget deres er «Den store boligboblen».

Øker kostnadene. Den viktigste statistikkblunderen gjelder byggekostnadene: Røgeberg og Josefsen skriver at de har økt 20 prosent mer enn inflasjonen siden 2000. Dette er feil. Det er byggekostnadsindeksen til Statistisk sentralbyrå som har økt 20 prosent mer enn inflasjonen, men denne indeksen tar bare hensyn til en del av kostnadsbildet. Blant annet har negativ produktivitetsutvikling og nye offentlige krav til bygningskonstruksjonene ført til prisøkninger.

Slike prisøkninger registreres ikke i prisindekser som skal måle utviklingen i sammenlignbare boliger, men er like fullt med på å øke de faktiske byggekostnadene.

Røgeberg og Josefsen tar altså feil når de hevder at utviklingen i byggekostnadene ikke har bidratt nevneverdig til å øke boligprisene.

«Røgeberg og Josefsen tar feil når de hevder at utviklingen i bygge-kostnadene ikke har bidratt nevneverdig til å øke boligprisene.»

Ga prisvekst. Videre peker de på at tomtemangelen neppe er særlig prekær når boliger under arbeid øker fra 15 000 i 1993 til 40 000 15 år senere. De burde heller sett på igangsettingen av boliger i det første året med noenlunde normale tilstander i norsk økonomi etter nedturen rundt 1990, nemlig 1994. I 1994 ble det satt i gang 21 000 boliger, og i de gode tidene før finanskrisen 14 år senere, bare 11 000 flere, til tross for at befolkningsveksten ble tredoblet i samme periode. I årene etter 1994 sank forøvrig boligbyggingen, til tross for sterk nedgang i arbeidsledigheten, sterk vekst i husholdningenes inntekter og lave renter. Årsaken var redusert tilgang på byggeklare tomter. Den lave boligbyggingen førte raskt til prisvekst i boligmarkedet, og det helt uten hjelp av noen boligboble.

Siden da har tomtesituasjonen vært en flaskehals, til tross for stadig sterkere kommunalpolitisk fokus på dette problemet. Men da noen av de større storbykommunene endelig var i ferd med å komme ovenpå, i 2003–04, satte befolkningsveksten i gang for alvor, og så var det tilbake til start.

Andre flaskehalser, til dels like alvorlige, har også preget boligtilbudet siden begynnelsen av 1990-tallet. Det gjelder for eksempel mange kommuners lite imponerende evne til å behandle byggesaker raskt og effektivt, mangelfulle arealplaner samt en økende strøm av innsigelser og protester fra etablerte beboere i utbyggingsområder (fint med flere boliger, men ikke i vårt nabolag).

Holdes ikke i sjakk. Alt dette har bidratt til at boligbyggingen har vært for lav til å holde prisveksten i boligmarkedet i sjakk. Etterspørselen etter boliger har økt sterkt, boligmassen har økt svakt. Økningen i boligetterspørselen skyldes ikke, som forskerne hevder, at troen på sterk prisvekst i boligmarkedet utløste en spekulativ kjøpebølge blant husholdningene.

Økningen skyldes at stadig flere nye husholdninger trengte et sted å bo, og at de hadde råd til å kjøpe!

Det stort sett gode arbeidsmarkedet, sterk befolkningsvekst og lav boligbygging har sørget for prisveksten i boligmarkedet. Prisnivået er omtrent der det bør være tatt i betraktning tilbuds- og etterspørselsforhold.

Det er bare en totalkollaps i norsk økonomi som vil bringe bolig-prisene ned de 50 prosentene som Røgeberg og Josefsen snakker om.

Publisert første gang i Aftenposten 12. mai 2011.